一位吉林大哥带着208万现金杀到长沙，一口气全款买下13套老破小，每套总价15万出头，月租1700元，年租金收入约18万，租售比接近9%。
这个数字什么概念？当下银行5年期定存利率已经跌破2%，国际公认的合理租金回报率是3%到5%，国内多数一线城市租售比只有1.5%左右。9%的收益率，放在任何理财市场都是”炸裂”级别的存在。
但先别急着抄作业。这个故事有几个版本，需要先掰清楚。
网传最广的版本是”208万买13套”，单套15万、月租1700元。但根据媒体实地采访，当事人范俊杰本人透露的实际数据有所不同：他从2019年来到长沙后陆续购入12套老破小，累计投入300余万元（含购房和装修），其中11套全款、1套贷款，目前10套用于出租，月租金合计约1.67万元，年租金约20万，回本周期需要12到13年。到了2026年10月底，他本人又透露已持有14套，年收租21.3万，但租售比已从最高的11%降到了6%左右，且明确表示”不再增持任何一套房产”，部分资金已转向红利类收息资产。
所以网传的”13套、208万、9%租售比”属于二次传播中的简化版本，实际投入更高、房源数量也有出入，收益数据在不同时间节点也存在变化。
但不管具体数字是多少，这个故事之所以能刷屏，核心在于它戳中了一个时代情绪：在房价不再普涨、存款利率持续下行的当下，普通人到底还能靠什么获得稳定的被动收入？
范俊杰的思路其实很清晰。他不赌房价上涨，只赌租金现金流。选房全部集中在长沙市中心地铁口周边——雨花亭、黄土岭、涂家冲、开福区等板块，房龄偏老、面积30到40平方米的步梯小户型，单套总价大多在15万到25万之间。这些房子银行基本不给贷款，房龄超过30年连评估都不做，所以他只能全款买入。
为什么专挑老破小？因为长沙的租赁市场存在一个真实的需求空白：预算低的人可以租条件一般的房子，预算高的人可以租精装新房，但月租1500到2000元、装修舒适、性价比高的房源反而不好找。范俊杰正是瞄准了这个中间地带，每套房都重新装修，材料从高桥市场批发，瓷砖38块一平，门1200一个，装修成本控制在5万以内，统一原木风，家具尽量选二手实木。
他的管理方式也很”接地气”。每套房单独装智能电表，租客扫码充电费；水表是老式的，他每月亲自去抄表拍照发群；物业费每月60元全包，楼道灯坏了第二天就换。他给自己定的原则是：”不求好看，只求不漏水、不断电、不半夜被敲门。”坏了马上修，不然差评一来，下个月就难租。
这套模式能跑通，离不开长沙这座城市的特殊性。长沙是全国房价控制最严格的省会城市之一，房价收入比长期处于低位，但人口持续净流入，年轻外来务工群体庞大，租房需求旺盛。低房价+高需求，给老破小收租创造了土壤。
但问题来了：普通人能复制吗？
范俊杰本人多次提醒”务必理性投资，不要盲目跟风”。原因很简单，这个模式的门槛比看上去高得多。
第一，资金门槛极高。300多万的投入，绝大多数人拿不出来。一旦需要贷款，老破小的房贷利率加上税费、中介费，实际资金成本很可能超过租金净收益。
第二，流动性极差。老破小房龄大、接盘者少，成交周期普遍长达6到12个月，急用钱时可能要降价15%到30%才能出手。
第三，隐性成本被严重低估。水管冻裂、空调外机掉落、下水道堵塞、租客纠纷……这些维修和管理成本会持续侵蚀收益。范俊杰自己也坦言，去年冬天3套房水管冻裂换了总阀，4月有套空调外机掉下去砸了别人雨棚赔了800，两次下水堵疏通加补漏花了快两千。
第四，收益在下降。范俊杰最新透露，市场上老破小的平均租售比已经从高峰期的11%降到了6%左右，捡漏机会越来越少。
第五，房价下跌的本金风险。如果房价一年跌10%，就算租金赚了4%，到头来还是亏的。全国重点50城的租金在2025年全年累计下跌约3.6%，三四线城市老破小空置率居高不下，有业主挂牌两年降价40%仍无人问津。
所以范俊杰自己已经”转向”了——不再增持房产，把部分资金挪到红利类收息资产上。连当事人都在撤退，普通人更不应该头脑发热。
这个故事真正有价值的地方，不在于”13套房”这个数字，而在于它代表了一种投资思维的转变：从赌升值到赚现金流，从短期投机到长期经营。但这种转变需要极强的资金实力、选房眼光和运营能力，缺一不可。
对大多数普通人来说，与其盯着”13套房”的爽文叙事，不如先算清楚自己的账：你能拿出多少现金？能承受多长的回本周期？有没有时间和精力去管理维修？一旦空置三个月，你的现金流会不会断？
范俊杰的故事是一个特例，不是一个模板。他踩中了长沙的低房价窗口期，用全款扛住了流动性风险，用精细化运营压低了空置率。这些条件，普通人很难同时满足。
热搜总会过去，但低利率时代的焦虑不会消失。真正值得学习的，不是”买13套房”这个动作，而是”先算账、再入场”这个习惯。毕竟，别人晒出来的收益，从来不会把维修费、空置期、税费和深夜接租客电话的时间成本算进去。
文/映知
图/网络