一则关于胖东来的消息在网络引发广泛讨论，创始人于东来宣布关闭年利润超 1 亿元的许昌生活广场老店，同时，投资接近 65 亿元的大型综合体项目梦之城也走进大众视野。别人开店优先选择租赁物业，于东来却选择自掏巨额资金拿地建设，从商业租客转身成为物业持有者，这一反差巨大的操作，也让外界重新审视这家本土零售企业的发展思路。
这次计划关停的许昌生活广场店，已经运营 24 年，是胖东来的老牌主力门店，每年销售额可观，稳定为企业带来过亿的利润。选择主动放弃一棵 “现金树”，并不是门店经营出现问题，而是租赁模式下衍生出的租金矛盾。早年间合约签订环节出现疏漏，部分入驻商户遇到脱离市场水平的租金上涨，违背了胖东来一直坚持的公平经营理念。在于东来看来，即便门店赚钱，如果无法维护合理公平的经营环境，继续运营就失去意义，于是决定租约到期之后正式闭店。
这并不是胖东来第一次因为租金问题做出取舍。此前新乡门店经营阶段，房东将年租金从 800 万直接抬至 2400 万，已经远超门店的盈利水平，权衡之后，胖东来直接选择闭店退场。接连两次经历，也让企业更加坚定加码自持物业的想法。与其每年把大量收益交给物业持有方，时刻承受租金变动带来的不确定性，不如把物业掌握在自己手中，掌握经营的主动权。
梦之城就是这套思路下规模最大的项目。项目选址许昌东城区，临近高铁东站，总建筑面积 57.59 万平方米，建设加上装修总投入接近 65 亿元。格外受到行业关注的一点是，整个项目全部使用企业经营积累下来的自有资金，不借助银行贷款，这在重资产商业项目当中十分少见。按照规划，综合体涵盖自营百货、大型超市、电器珠宝、影院、全域餐饮、高端酒店等多元业态，还配套文化空间、艺术广场，计划 2029 年 9 月正式对外亮相。
回顾胖东来的发展历程，布局自有物业并不是临时冲动。早在 2009 年，胖东来就自主设计建造许昌时代广场，实现商场自持运营。2016 年，企业斥资收购新乡大胖经营场地，彻底结束该门店的租赁时代。如今梦之城落地，代表企业把自持物业的战略推到全新高度。除此之外，郑州东站超市、许昌科技馆超市两个在建项目，也都在稳步推进当中。
在商业地产整体处于调整周期的当下，多数企业都在谨慎规避重资产投入，胖东来反其道而行，也引来不少不同声音。有观点认为，65 亿属于大额投入，项目建设周期漫长，未来市场环境存在变数，重资产模式会给企业带来不小压力。但支持者表示，零售行业最大的隐性成本之一就是租金，很多门店生意红火，大部分利润最后都流向房东。拥有自有物业之后，可以锁死长期成本，不用面对合约到期涨价、收回场地的风险，也能够给入驻商户提供稳定合理的经营环境，更方便完整落地胖东来的服务理念。
除商业板块之外，于东来还在直播中提及，如果项目后续还有空余空间，会规划建设住宅社区，一部分用于安置企业员工，一部分面向社会销售，公开用料与建设成本，只追求合理利润，希望打造一个社区建设的参考样板。当然住宅板块还属于规划设想，最终落地情况还要看后续推进情况新浪财经。
做生意有很多种活法，大部分商家优先追求规模与短期盈利，胖东来的选择，更多是优先守住经营的底线。关闭盈利老店，砸下巨额资金自建综合体，看上去是舍近求远，本质上是想要摆脱外部条件的裹挟，把企业发展的主动权攥在自己手里。
当然，65 亿只是项目的起点，真正的考验还在后面。一座体量庞大的商业综合体，后期运营管理、业态打磨、客流维护，都需要持续投入大量精力。梦之城能否真正兑现设想，还要等到开业之后交给市场检验。
而对于整个零售行业来说，胖东来这一次的选择，也抛出一个值得思考的问题：一门生意，究竟应该如何平衡利润、风险与内心坚守的经营原则。
文/映知
图/网络